Caz practic: Ajustarea TVA pentru imobile inchiriate in regim de scutire

 In situatia in care inchirierea se face in regim normal de taxare prin colectarea T.V.A. la chiria facturata, nu se pune problema ajustarii T.V.A.

In situatia in care inchirierea se face in regim de scutire, se pune problema ajustarii T.V.A., dar numai in situatia in care cladirea se afla in perioada de ajustare.

In situatia in care cladirea achizitionata in anul 1996 nu a suportat lucrari de modernizare si transformare, se poate considera cladire veche. Din acest motiv, daca firma dvs. aplica regimul de scutire fara drept de deducere a T.V.A. in baza art. 141, alin. (2), lit. e), nu trebuie sa mai efectuati ajustarea T.V.A. chiar daca la data achizitiei acesteia s-a exercitat dreptul de deducere a T.V.A. Aceasta afirmatie are la baza urmatoarele argumente:

• pentru constructiile vechi, T.V.A. se ajusteaza respectand prevederile art. 161 din Codul fiscal si punctul 83 din normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, aprobate prin H.G. nr. 44/2004. Perioada de ajustare pentru cladirile noi este de 5 ani calculata de la data achizitiei sau de la data modernizarii sau transformarii in situatia in care lucrarile aferente nu depasesc 50 % din valoarea de piata a cladirii respective.
• prevederile articolului 149 privind ajustarea sunt aplicabile doar cladirilor achizitionate dupa data aderarii sau cladirilor achizitionate inainte de data aderarii pentru care s-au efectuat lucrari de modernizare care depasesc 50 % din valoarea de piata a acelei cladiri. Perioada de ajustare pentru cladirile noi este de 20 de ani calculata de la data achizitiei, modernizarii sau transformarii.

Pentru cladirile vechi delimitate in functie de criteriile reglementate prin art. 161, alin. (1), lit. a), b) si c) perioada de ajustare este de 5 ani de la data achizitiei sau de la data modernizarii sau transformarii. Astfel, in situatia in care in perioada 2004 – 2008 s-au efectuat lucrari de modernizare si transformare pentru cladirea achizitionata in anul 1996, ajustarea dreptului de deducere se face conform prevederilor de la punctul 83 din normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, aprobate prin H.G. nr. 44/2004. Conform normelor, obligatia de ajustare intervine pentru bunurile imobile achizitionate, construite sau modernizate in ultimii 5 ani in cadrul carora bunurile imobile au fost dobandite sau modernizate. Pentru efectuarea ajustarii in anul 2008, suma de ajustat se determina astfel:

(T.V.A. dedusa initial : 5 ani) : 12 luni = T.V.A. ajustata lunar

si in etapa a doua:
T.V.A. ajustata lunar x nr. de luni ramase in cadrul perioadei de 5 ani, dupa data aplicarii scutirii la inchiriere

Exemplu:
In luna august 2005 se modernizeaza cladirea achizitionata in anul 1996. Valoarea T.V.A. aferenta lucrarilor de modernizare este in suma de 56.000 lei si firma dvs. isi exercita integral dreptul de deducere a T.V.A. deoarece la acel moment cladirea respectiva era destinata realizarii de operatiuni taxabile. In anul 2008, in luna aprilie se decide inchirierea cladirii in regim de scutire, fara drept de deducere a T.V.A. In acest moment, cladirea se afla in perioada de ajustare de 5 ani (60 de luni) cuprinsa intre data lucrarilor de modernizare de peste 20% din valoarea de piata a constructiei si luna aprilie 2008, cladirea fiind utilizata de firma dvs. in scopul realizarii de operatiuni impozabile timp de 33 de luni (august 2005 – aprilie 2008 = 33 luni). Ajustarea se efectueaza o singura data, pentru perioada ramasa in cadrul intervalului de 5 ani de la data modernizarii, adica 27 luni (60 luni – 33 luni= 27 luni). Suma T.V.A. care trebuie ajustata se determina astfel:
(56.000 lei : 5 ani) : 12 luni = 933,33 lei/luna x 27 luni = 25.200 lei.

Ajustarea are in vedere corectarea sumei T.V.A. dedusa initial la data achizitiei bunurilor mobile corporale si a bunurilor imobile, in functie de situatiile intervenite ulterior in perioadele fiscale de raportare. Acest fenomen al ajustarii impune efectuarea de inregistrari in evidenta contabila, cu efecte asupra rezultatului contabil si fiscal al firmelor inregistrate in scopuri de T.V.A.

In acest sens, d.p.d.v. contabil, ajustarea se inregistreaza prin formula:

 Cheltuiala de exploatare din acest cont pentru care se deschide un analitic distinct este deductibila d.p.d.v. fiscal numai daca operatiunea economica care genereaza ajustarea conduce la realizarea de venituri impozabile.

D.p.d.v. fiscal, ajustarea se evidentiaza in jurnalul pentru cumparari si se preia in mod corespunzator in decontul de T.V.A., la randul 24 din formularul cod 300, reglementat prin O.M.E.F. nr. 94 din 17 ianuarie 2008 publicat in M.Of. nr. 68 din 29 ianuarie 2008.

In concluzie, daca pentru cladirea inchiriata in regim de scutire, nu au fost efectuate lucrari de modernizare si transformare, nu trebuie sa efectuati ajustarea T.V.A. aferenta achizitiei deoarece perioada de ajustare (5 ani) a expirat (1996-2008). Ajustarea se face pe o perioada de 5 ani numai daca in perioada 2004-2008 ati efectuat lucrari de modernizare care au depasit 20% din valoarea de piata a cladirii sau pe o perioada de 20 ani daca in perioada 2004-2008 ati efectuat lucrari de modernizare care au depasit 50% din valoarea de piata a cladirii.