STUDIU DE CAZ: Contabilitate

212/Investitii cladiri inchiriate=404 Furnizori de imobilizari
4426 TVA deductibila=404 Furnizori de imobilizari

Costurile pe care le suporta chiriasul si nu le recupereaza de la proprietar sunt inregistrate identic, dar vor fi amortizate pe durata contractului de inchiriere. Ordinul nr 1752/2005 mentioneaza la punctul 98 alin. (2) Se supun, de asemenea, amortizării investiţiile efectuate la imobilizările corporale luate cu chirie, pe durata contractului de închiriere.

La finalizarea investitiilor, chiriasul poate factura catre proprietar valoarea costurilor suportate care poate imbraca forma unei livrari a unei parti dintr-o constructie noua sau o refacturare a lucrarilor de constructii montaj.
Potrivit Ordinului nr 1752/2005 punctul 98 alin. 2 La expirarea contractului de închiriere, valoarea investiţiilor efectuate şi a amortizării corespunzătoare se cedează proprietarului imobilizării. În funcţie de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o vânzare de active sau o altă modalitate de cedare.

In cazul refacturarii lucrarilor de constructii-montaj, factura va fi emisa cu TVA.
In cazul facturarii unei parti dintr-o constructie noua, o analiza detaliata este necesara. Potrivit Codului Fiscal art. 141 alin. 2 litera f) este considerata operatiune scutita de TVA livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
4. o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.

Astfel operatiunea de livrare a unei parti dintr-o constructie noua este impozabila si factura va fi emisa cu TVA.

Inregistrarile in contabilitate vor fi:
461 Debitori diversi=7583 Venituri din cedare active
461 Debitori diversi=4427 TVA colectata
6583 Costuri cu cedare active=212/Investitii cladiri inchiriate

Daca prin clauze contractuale, se stabileste facturarea acestor costuri la finele perioadei de 3 ani, partea facturata nu va mai fi considerata ca fiind parte dintr-o constructie noua si potrivit prevederilor de mai sus, operatiunea este scutita de tva. In conditiile emiterii unei facturi fara TVA, chiriasul va trebui sa ajusteze TVA dedusa initial la facturile primite de la constructori, ceea ce nu este in interesul companiei. Potrivit Codului Fiscal art. 141 alin. (3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) şi f), în condiţiile stabilite prin norme, prin notificarea organelor fiscale si factura poate fi emisa cu TVA, fara obligatia ajustarii TVA –ului dedus initial.

Persoana fizica nu este obligata sa emita factura catre chirias decat daca indeplineste conditii de a deveni platitor de TVA si opteaza pentru impozitarea operatiunii de inchiriere imobile. Daca singurul venit pe care il inregistreaza este acest venit din inchiriere bunuri imobile (operatiune scutita conform art. 141 alin. 2 litera e), chiar dacă persoana fizică devine, în principiu, persoană impozabilă pentru aceste operaţiuni (daca ar depasi intr-un an plafonul de 35.000 euro), nu are obligaţia înregistrării în scopuri de TVA.

Un alt aspect este cel legat de calculul impozitului pe cladire datorat de persoana fizica. Potrivit Codului Fiscal art. 251 alin. (7) Valoarea impozabilă a clădirii, determinată în urma aplicării prevederilor alin. (1) - (6), se reduce în funcţie de anul terminării acesteia. (81) În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal, anul terminării se actualizează, astfel că acesta se consideră ca fiind cel în care au fost terminate aceste ultime lucrări. Consideram astfel ca persoana fizica trebuie sa ia in considerare momentul finalizarii constructiei functie de documentele prezentate de chirias.